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285万套!2019年市场启动棚改意味着什么

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285万套!2019年市场启动棚改意味着什么

  

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285万套!2019年棚改开工量腰斩对市场意味着什么

 

  近日,随着财政部发布《关于印发2019年中央政府城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,2019年棚改预计建设量数据正式发布,整体“腰围”已成为不争的事实,福建除外。天津、广西、广东、西藏等少数省市同比增长,其余31个省市的规划建设量较2018年有不同程度的下降,下降50%。与地方政府在2018年工作报告中披露的2019年房改计划数据相比,几乎所有差异较大的省份都下调了房改额度,对房改的预期减弱,这对房地产市场会产生什么影响?

  285万台,同比大幅下降51%。

  只有福建和天津等五个省市有所增长。

  山东、河南和其他换了棚的省份出现了显著下降。

  从37个省市公布的2019年棚改目标来看,基本上是“减半”,与2018年计划建设量相比,总体减幅为51%。

  从绝对数字来看,江苏、江西、安徽等省市2019年整体开工计划仍超过20万套,在众多省市中排名前三,宁波、宁夏、海南等省市2019年开工不足1万套,原因是棚改规模较小。从同比变化来看,各省市之间有起有落,呈现出“多降少升”的态势。福建、天津、广西、广东、西藏等五省市同比增长,其中福建增幅最大,达到117%。与2018年相比,其余31个省市的规划建设量均有不同程度的下降,其中15个下降了50%以上。山东、河南、贵州、湖南等省值得关注,同比下降超过70%。我们认为,前期进行了大量棚改的省份进行了阶段性调整,这是符合客观规律和市场预期的。例如,在河南省,2018年棚改的实际数量已经达到2016年的1.8倍,而2019年的计划目标只有15万套,同比下降了77%。这种下降是显著的,而且这种下降也是预料之中的。

  与年初的目标相比,近一半的省市大幅削减了工棚改革的规模。湖北、陕西和吉林的降幅均超过50%?。

  事实上,在财政部4月份公布各省市2019年棚改计划建设量之前,2019年1月,地方政府在2018年工作报告中披露了2019年棚改计划的相关数据。通过比较这两组数据,我们也可以看到当前市场棚改的预期变化。

  在可统计的19个省市中,江苏、江西、河南、西藏等7个省市2019年变化不大,增减幅度在5%以内。与2019年初相比,近一半城市的目标都有不同程度的下降。辽宁、吉林、湖北、陕西等省市的降幅明显超过50%。一方面,一些省市年初披露的数据比较笼统,基本上是2年的目标。启动;另一方面,湖北、陕西等省由于前期大量的棚改,基本上透支了未来的棚改空间。可以预计,工棚改革对当地房地产销售的促进作用也在减弱。此外,福建、四川等少数省份的开工量高于年初发布的数据,这也符合“以城治市”的控制思路。工棚改造的目标也体现出宽松和紧凑的特点。

  分阶段去库存任务的完成和当地财政压力。

  2019年启动计划的下调早就在意料之中。

  从历年来我国工棚改革的实际建设增长情况不难看出:2015年至2017年,工棚建设基本保持逐年增长的趋势,近三年的建设量超过600万套。虽然2018年的目标略有调整,回落到580万套,但从实际完成情况看,全年棚户区改造新增627万套,目标完成率高达107.4%。前几年的过度完工为随后的工棚改革和收缩创造了条件。事实上,从三年来棚改的总规划量来看,从2015 -2017年的1800万套到2018 -2020年的1500万套,确实是在萎缩,棚户区改造的变化越来越少,这不仅是一个目标任务,也符合客观规律,不可能变化越来越多。另一方面,大力推进棚改货币化安置的一些负面效应已经显现,如加大地方财政负债压力、推高三线、四线房价等。三线、四线的库存问题已初步解决,降低棚改目标是合理的。

  此外,柯强总理在今年两会报告中还提到,“我们将继续推进保障性住房建设和城市棚户区改造,确保弱势群体的基本生活需求。”有大量的旧城区。大力进行改造升级,更新水环气等配套设施,支持安装电梯,完善生活服务设施,如便利市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等。”然而,重点也是在转型,没有信息披露,如货币化安置和摆脱改革目标。由此可见,2019年棚改政策收紧基本在意料之中,特别是在地方财政相对紧张的背景下,货币化安置将逐步退出,对房地产销售的拉动作用也将减弱。

  综上所述,我们认为当前房改规模的“减半”,首先是对市场预期水平的影响,同时也释放出分阶段去库存任务已经完成的信号,房改对房地产销售的促进作用正在消退。此前,房改曾直接推动商品房销售增长20%左右,这种情况将在2019年及以后永远消失。

  不仅如此,货币化安置还在继续收紧。早在2018年10月,住房和城乡建设部的座谈会上就宣称,2019年棚改的货币化安置将主要基于专项债券,取消政府购买棚改服务模式;与此同时,地方政府也提出,棚改将重点放在实物安置上,货币化安置的比例也将降低,这将对商品房销售产生更直接的影响。没有资金的推动,居民的购买力将会大大降低。

  事实上,我们对棚改这三年的艰巨任务抱有悲观的预期,即从2018年到2020年有1500万套。后期的棚改政策可能会继续收紧,对不同能源水平城市的负面影响是不同的。由于良好的基本面和不断涌入的移民,城市的需求仍然得到支持,并且受工棚改革收缩的影响较小;对于普通的四线城市来说,房价上涨主要是由房改带动的,地方产业缺乏,居民支付能力弱。棚改的减少和货币化安置比例的降低无疑会加剧市场下行压力。

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