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今年2月,交易量创下历史最大跌幅。今年房地产企业如何摆脱困境

作者:第一配资网
来源:http://www.65809.net
日期:2020-11-24 08:11:48
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今年2月,交易量创下历史最大跌幅。今年房地产企业如何摆脱困境

  

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2月交易量创有史以来最大降幅房企今年如何摆脱困局

 

  主要决策记者:吴主要决策编辑:魏。

  在COVID-19肺炎疫情的影响和冲击下,二月份楼市成交量创下历史最大跌幅。根据Cree的最新监测数据,2月份全国27个重点城市仅销售了240万平方米的新建商品住宅,与上月相比下降了83%,与去年同期相比下降了77%。与此同时,房地产企业的销售业绩也大幅下滑,2月份和1-2月份房地产企业100强中80%以上的累计业绩同比下降。国家统计局的统计数据还显示,与房地产密切相关的建筑业生产经营活动在2月份放缓。

  中央政府重申了“住房和无投机住房”的原则。作为一个房地产企业,如何在复工和复产中自救?政策空间是什么?因此,今天的股市网,以下简称NBD镁雕地产的主题对话栏目——“镁雕三人组”,邀请了北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池、凯撒集团首席战略官兼战略研究所所长刘策、戴德梁行大中华区副总裁王声,就疫情下房地产生产的恢复进行讨论。

  在疫情下,房企的财务压力更大。

  NBD:受COVID-19肺炎疫情的影响,房地产行业在恢复生产时面临哪些问题?

  赵秀池:第一,疫情还没有完全消退,恢复工作和生产时,疫情仍有扩散的危险。第二,人员不能及时到岗。第三是财政困难。第四,在短期内,市场需求受到抑制。由于停产,收入减少,导致个人购买力下降。

  王声:在疫情爆发之际,当地政府采取的严格防控措施阻止了大多数工人返回城市工作,这影响了在建的房地产项目。对于写字楼业主来说,随着楼内员工数量的增加,如何做好安全防疫工作是他们目前面临的最大挑战。同时,由于疫情的影响,市场租赁交易暂停,直接延长了项目退役时间,在一定程度上影响了业主的经济效益。

  目前,高度依赖客流的商场、电影院等娱乐场所仍被排除在外。实体零售业仍受疫情影响,短期影响和压力巨大。值得注意的是,在疫情期间,电子商务、食品超市和社区便利店等小企业在消费市场发挥了巨大的支撑作用。

  在疫情形势下,投资者对商业地产的大宗房地产投资仍有信心。最近,我们对100多家投资机构的高级核心人员进行了问卷调查,99%的投资机构表示未来会继续在中国大陆投资,对中国大陆商业地产市场充满信心。

  住房市场受到疫情的影响,目前的大多数问题是建设项目暂停、售楼处关闭和中介业务停滞。今年是开发商还债的高峰期,他们面临着更大的财务压力。

  NBD:政府相关部门能从哪些方面帮助房地产企业?目前哪些措施是有效的?什么不理想?

  赵秀池:政府有关部门采取了一些措施,如减税免税、鼓励国有企业减租、降低五险一金支付标准、缓缴住房公积金、缓还贷款、微调部分地区预售制度等。这些措施确实能对企业产生立竿见影的效果。

  建议采取以下措施:1 .运用适度宽松的金融手段促进企业恢复工作和生产。鼓励银行及时发放贷款,支持企业恢复工作和恢复生产,降低企业贷款利率,减轻企业负担。2.分类政策,降低首笔和第二笔购房贷款的首付比例,提高贷款额度,降低贷款利率。

  刘策:我感到乐观。目前,有许多政策,如税收,公积金,社会保障减少或减缓,包括土地基金的延迟支付等。,但“无房无炒”的基调不会动摇。

  王声:疫情爆发后出台的政策大致分为两类:一类是关于减少对中小企业生产经营的影响,如加强金融支持;其中一部分是关于稳定房地产市场的发展。例如,地方政府已经采取措施调整各自地区的公共土地转让方式。这些政策不仅减轻了企业和开发商的财务压力,也增强了他们的信心。我希望政府能为写字楼和购物中心的业主提供更多的政策支持,帮助业主减轻经营压力,促使他们更好地为租户服务。

  建议调整普通住房的价格标准。

  NBD:在地方政府不违反“住而不炒”原则的前提下,还有什么其他配套政策可以刺激房地产行业的快速复苏?

  赵秀池:首先,调整普通商品房的价格标准,让更多的人只需要进入市场,减少疫情对房地产市场的影响。各地大多数普通商品房的价格标准没有动态调整。例如,北京目前执行的普通商品房标准中的价格是2013年的价格,而现在价格上涨了很多。几乎所有的房价都比2013年同一地点的房价高出1.2倍。因此,购房者只能申请非普通商品房贷款,不能享受普通商品房贷款的优惠待遇。建议普通商品住宅的价格标准根据当前市场价格进行调整。通过调整普通商品住房的价格标准,更多的人可以获得优惠贷款,促进住房销售,从而减少疫情对房地产市场的影响。

  第二,减少对商业地产分割的限制,释放市场活力。自2017年3月26日北京新政以来,一直规定单套商业建筑的建筑面积不得超过500平方米,与市场需求相差甚远,导致大量商业地产闲置。在互联网时代,特别是在当前的流行形势下,网上购物和办公被提倡,企业经营实体的规模正在缩小。建议商业地产取消最小分割单位的限制,为更多的企业特别是中小企业提供更多的办公场所。

  王声:中央政府采取的措施包括:建立一个特别援助机制来应对这一流行病;实施了临时支持措施,如降低贷款利率、推迟还本付息、完善减免税政策。然而,“没有投机的生活”仍然是需要坚持的一般原则。因此,在此前提下,地方政府应根据本地区的受影响程度制定相应的政策,共同促进企业的正常运营和恢复。

  疫情对企业,即供给方有很大影响。因此,政府政策应侧重于支持供应方,辅之以促进需求的恢复。从供给方面来说,它主要解决企业的财务压力。

  地方政府应适当鼓励金融机构帮助企业缓解流动性问题,增加贷款额度,加快审批进度,推出相应的专项支持贷款。

  企业应在相关税费上给予一定的优惠待遇,适当降低政府在土地开发中收取的相关费用,延长土地增值税和所得税的结算时间,缩短项目建设申请流程,并适当降低预售条件。

  根据各地疫情情况,可以合理安排土地出让时间和土地供应,也可以适当降低土地出让起价和保证金金额,以提高企业的征地意愿,保证土地市场的平稳运行。

  从需求方面来看,要刺激需求复苏,增强市场信心,继续支持和促进急需和需求改善的产品进入市场。进一步放宽人才结算政策,扩大人才购买补贴范围;调整公积金的使用政策;同时,适当降低房地产贷款利率,降低首付比例。

  在这种流行形势下,许多企业都推出了在线销售和云直播。因此,政府也应根据情况出台相应政策,支持网上销售,确保网上交易的顺利进行。

  总的来说,在国家政策的总原则下,根据当地条件和当地调整政策,支持企业发展,以应对流行病对市场的影响。这一过程不是为了放松市场,而是为了在“房无投机”的前提下增强市场信心,确保市场稳定发展。

  基础设施投资有助于房地产复苏。

  NBD:增加基础设施投资对房地产行业的复苏有多大帮助?

  赵秀池:增加基础设施投资将有助于改善地区环境,帮助房地产行业复苏。房地产业也应该成为城市服务的提供者,提供教育、医疗、工业、商业和养老等多种服务。各地要加大对素质教育和医疗卫生的投入,满足人民生活的需要。

  刘策:我不认为基础设施投资与房地产本身有任何关系。甚至我也认为增加基础设施投资是摆脱房地产刺激的一个替代措施。增加基础设施投资不是为了振兴房地产,而是为了以这种方式稳定增长。

  王声:2020年是第十三个五年计划的最后一年,疫情无疑会给经济发展带来巨大压力。

  在这种背景下,基础设施建设作为支持社会经济发展的重要手段,发挥着突出的作用。中央政府多次强调要推动重大项目、重大工程和合格工业企业尽快复工复产。要突出重点,优化地方政府专项证券投资,合理利用中央预算内资金,调动民间投资积极性,加快重大项目建设。

  目前,为了对冲疫情对经济的不利影响,各省相继推出了大规模的重大投资计划,其中基础设施投资仍是重要组成部分。

  例如,北京市发展和改革委员会发布了“北京2020年重点工程计划”,其中100个基础设施项目的投资额度为662亿元;河南省公布了《2020年河南省重点建设项目清单》,共列出980个项目,总投资3.3万亿元,计划2020年完成投资8372亿元,涵盖六大领域:产业转型发展、创新驱动、基础设施、新型城镇化、生态环境保护、民生和社会事业。

  从这些重大项目所覆盖的区域来看,基本建设早已不局限于传统的铁路、公路、轨道交通等领域。城市更新、新型城镇化发展、智慧城市、教育医疗、人工智能、5G、互联网技术等是新形势下支撑经济稳定增长的主要发展趋势。

  NBD:房地产企业现在和将来需要做的最重要的事情是什么,还有哪些不足需要弥补?

  赵秀池:企业应该弥补网上销售和网上办公的不足。在互联网时代,企业应该采取更多的网上销售,并想方设法增加网上销售的吸引力,通过检查没有理由和锁定价格优惠;通过在线工作,我们不仅可以提高效率,还可以降低企业成本。

  刘策:就企业而言,我认为需要做的是:首先,在心态上,不要对政策放松抱有特别大的幻想。可能会有部分微调,但不可能通过放松政策来实现销量和价格的增长。第二,我们应该立足于自身保持现金流,如加快销售、增加融资和调整投资步伐。第三,行业资金越短缺,投资窗口就越近。如果企业此时能灵活配资销售、投资和融资,就会有逢低吸纳的机会。最后,房企应优先考虑疫情,确保安全。

  王声:所有企业都需要积极探索和应对疫情的影响,同时也要思考它带来的新的行业趋势。例如,远程办公,改进公司的应急计划,充分利用在线和社交媒体工具等。管理模式灵活、适应客户需求快、效率高的企业不仅最有可能度过当前的难关,而且有可能脱颖而出,赢得更大的市场份额,实现更快的发展。

  今天的股市行情网。

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